易资配抵押贷款利率下降，美国购房者趁机入市，10月房屋销量回升

　　得益于抵押贷款利率下降，更多购房者进入市场易资配，美国上月二手房销量升至 2 月以来的最快水平。

　　美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）周四表示，经季节调整后，10 月二手房销量较 9 月增长 1.2%，年化销量达 410 万套。

　　与去年 10 月相比，销量增长 1.7%。据 FactSet 数据显示，此次销量数据高于经济学家此前预期的约 409 万套年化销量。

　　10 月美国房屋销售均价较去年同期上涨 2.1%，至 41.52 万美元。回溯至 1999 年的历史数据显示易资配，这一价格创下历年 10 月的最高纪录。目前，美国房价已连续 28 个月实现同比上涨。

　　自 2022 年抵押贷款利率从历史低位开始攀升以来，美国房地产市场便陷入低迷。去年，美国二手房销量跌至近 30 年来的最低水平。

　　尽管今年销量仍显疲软，但随着 30 年期抵押贷款平均利率降至一年多来的最低水平，今年秋季的房屋销量获得了提振。

　　即便如此，在经历多年房价飙升后，购房 affordability（可负担性）以及经济与就业市场的不确定性易资配，仍是许多潜在购房者面临的重大障碍。

　　这使得自 2023 年以来，美国二手房年化销量一直徘徊在 400 万套左右。从历史数据来看，美国二手房年销量通常稳定在 520 万套上下。

　　全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯・云（Lawrence Yun）表示，要缩小这一差距，需要市场上待售房屋数量大幅增加，同时抵押贷款利率出现更显著的下降。他在 2026 年预测中指出，明年房屋销量有望增长 14%。

　　“我认为我们明年无法达到（520 万套的历史正常水平），” 劳伦斯・云称，“我们需要多卖出 100 万套房子才能回归正常状态，而我预计明年仅能多卖出 50 万套。”

　　根据房地美（Freddie Mac）的数据，上月成交的房屋大概率是在 8 月至 9 月期间签订购房合同的，当时 30 年期抵押贷款平均利率在 6.63% 至 6.26% 之间波动。10 月，抵押贷款利率的下降速度加快，平均利率降至 6.17%—— 这是自 2024 年 10 月 3 日以来的最低水平。不过，此后几周利率又略有回升。

　　对于能承受当前抵押贷款利率的购房者而言，今年市场上的可选房源比去年更丰富，这让他们受益。

　　全国房地产经纪人协会表示，截至 10 月底，市场上待售二手房数量为 152 万套，较 9 月减少 0.7%，但较去年 10 月增加 10.9%。然而，这一库存水平仍远低于新冠疫情前常态下的约 200 万套待售房屋数量。

　　劳伦斯・云指出：“若以疫情前的常态为标准，目前市场库存仍处于紧张状态。”